房屋贷款总余额突破20万亿大关

根据官方公布的数据，从2015年6月到2017年6月两年期间，我国个人住房贷款总余额从12.64万亿一路突飞猛进增长到20.10万亿元人民币。

20万亿的确是很多钱，但具体而言，到底是有多少？以及有多大的影响性呢？笔者给大家一些参照数字来感觉一下，2016年中国国内生产总值为74.42万亿元人民币，2016年中国货物进出口总值达到24.33万亿元人民币，也就是目前的房贷总余额几乎要等同于一年的货物进出口总值，且大约是27%的一年国内生产总额，影响之大不容小觑。

买房为人生大事，负债收入比（DTI）的重要性—个人衡量买房压力的重要指标

上述是站在总量的立场思考，退一万步想，小范围地想，买房和房贷也是一个个人在这一生中最大笔的支出。在银行家的眼中，我们除了审慎地评估房子作为抵押品的价值、房子所在的地区、未来的涨跌幅，还有很重要的是，衡量一个家庭的负债收入比（DTI，Debt to Income ratio）。

负债收入比到底为什么重要？因为人生不会只有买房子这件事情，每个月的柴、米、油、盐、酱、醋、茶，孩子的补习费、学费，水电费、伙食费等等，另外还有20-30年背负的房贷责任，摊比下来，40-60%的负债收入比几乎已是一个小家庭可以承担的每月房贷还款金额上限。

北京推出协助青年成家政策

许多欧美人士考量到房贷的巨大负担，宁可租房而不买房，但中国社会的国情，很多父母仍是希望孩子可以“成家立业”，成家的前提也在于有没有买房，在这样的氛围下，就在近期政府推出了《北京市共有产权住房管理暂行办法》 的征求意见稿用以协助青年成家。

政府推出的方案为“共有产权房”，政府拟持有其30%的产权份额，而将剩余70%的产权份额出售，那么购房家庭就可能可以以市场价7成的价格来获得这套可以居住的房屋，实现他们“居者有其屋”的梦想。这对一线城市中无力负担高额房价的家庭来说，无疑是一个天大的好消息。

家庭想要申购共有产权住房，其家庭成员需要满足“名下无房”的限制条件。具体来说：家庭成员已签订住房购买合同、征收（拆迁）安置房补偿协议，或有住房转出记录的显然不符合要求。还需要注意的是：“有住房家庭夫妻离异后单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年”同样属于限制申请的情况。

如果是单身家庭申请购买的，申请人还需要年满30周岁。满足这些条件的家庭才具备申请资格，并且一个家庭只能购买一套共有产权住房。

最后，在未来的产权处理方面《办法》 也明确规定：在购买满5年后，购房家庭还可以选择按照市场价格将产权份额转让，或者按市场价格购买政府份额后来获得完整的住房产权。这也给购房者留下了更多自主权，打消其后顾之忧。

墨西哥银行的房贷行内协议与展延，增加了后续的长期平均回报

笔者还想在这里提供过去在墨西哥银行了解到的房贷市场状况，跟大家做个分享，目的是为了忧心忡忡的银行家们，提供一个面对20万亿的巨大总贷款余额的风险管理方案和出口。

目前国内各大银行纷纷在探讨房贷“压力测试”的议题，正如前面所述，房贷已经越来越大，且大到令银行们都开始担心：如果坏帐率大幅成长，银行拨备和资本能承受的范围有多大？

墨西哥在2009年受到美国次贷风暴的影响，房贷坏帐率大幅攀升，超越了“压力测试”所能承载的水位，银行选择了与人民共度难关的方式，运用数据分析和客群画像，在逾期客户中找出仍然愿意还款，但可能暂时性失业、或者是不稳定的蓝领工作客群，提供了“协议与展延”的服务：重新计算每个人的收入负债比、规划每个月可行的还款计划、延长还款年限。

此举的好处在于：大大降低了银行承受坏帐的短触发时间、赢得客户的信任，且提高了客户的还款意愿和偿债能力、加长了与客户往来的时间。最令笔者惊讶的部分在于：墨西哥银行家们并没有依照过去习惯和擅长的方法，收回不动产并进行拍卖，取回剩余余额，结案，然后庆幸还好这是一笔有抵押的贷款。我好奇地问墨西哥银行家们：为什么不依照我们过去例行的作业标准？能为银行追回欠款，保障银行减少坏帐损失，已经是个非常尽忠职守的银行员。墨西哥银行员回答我：“房子，是一个人一生的心血，如果，有任何可能，银行希望是能守护每一个人的家和一生的陪伴。我们计算过，在2009年风暴过去之后，大部分的人不仅按时还款，甚至回到过去既有的（较高的）还款金额，并且持有更多的金融商品。眼下，也许我们是输了，但长远来看，我们不但保住了各位的家，更保障了银行更多的获利，也许，这才是银行和客户的双赢。”

当然，感人的故事背后总有理性的计算，这背后我们有一群大数据的分析团队，经过预先的测算，在severe（严峻的）压力测试情景下，我们已经有一套解决思路和方法，只是刚好2009年我们用上了。

站在今天，展望未来

今日中国的房贷体量已到达一个非常巨大的量级，我们身处在金融业，可以从两方面着手加强风险计量的提升：一是从更细致的“压力测试”下手，客观分析景气反转多少、失业情况多严峻，或者房价下跌多少时，评估各情境对银行预期损失造成的影响，进而提出相对应的预防方案；另一方面，运用高级计量方法，进行更准确的房价指数计算和房价推估，更好地掌握国内各地房价情势，能动态地对违约损失率进行调整，有效提升资本的管理与运用。

计量之外，更早地准备应对策略，才能像墨西哥的某银行一样，在真正的雨天中即时应对，并等待阳光到来的那一天。

（本文笔者为益博睿大中华区分析与策略咨询总经理黄健铭先生）